7月20日，为满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），进一步明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施。

城镇老旧小区需要改造哪些方面？改造过程中需要解决哪些主要问题？改造完成后如何建立长效管理机制？近日，记者对此进行了调查。

老旧小区隐患颇多 改造方案按需定制

8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，记者走访了康家园、垂杨柳西里、松一、松二等小区，它们均被列入了北京市住房和城乡建设委员会公布的2020年第一批老旧小区综合整治项目名单中。

记者发现，并非所有小区都有积水问题，但多数小区在一定程度上都存在路面不平有裂痕、楼房墙面脱落、基础设施老旧、公共服务设施缺失等问题。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法在接受记者采访时说，由于建成年代较早，特别是上个世纪八九十年代所建城镇老旧小区，普遍存在水电煤管道老化、治安卫生环境缺乏管理、市政配套设施不完善等问题。要想精准解决老旧小区通病，既要做“靓”面子，又要做“实”里子；既要做好“硬件”改造，又要做好“软件”安装。

为此，《意见》明确要求，在全面推进老旧小区改造工作的过程中，应当征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

据了解，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。其中，基础类指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类指为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

积极推动居民出资 鼓励社会资本参与

8月22日，记者来到天津市学府街天大六村社区25号楼4门，天津首个既有住宅加装电梯试点项目已于去年在此完工。几位刚从电梯里出来的居民告诉记者，有了电梯之后，尤其对住在高层的老人而言，生活方便多了。

“加装电梯并不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。”天津市天大六村居委会主任孟娜说，在最初征询意见阶段，她带着居委会成员挨家挨户介绍流程和惠民政策，最终才打消了居民的顾虑，取得了4门所有住户的理解和支持。

杨勤法认为，从以往的经验来看，老旧小区改造中居民各自的需求有非常大的差异，《意见》中要求健全居民参与机制，多沟通、多协商，才能解决意见不统一问题。“老旧小区改造属于涉及全体居民利益的重要问题，根据规定，必须提请居民会议讨论决定，各级人民政府、街道办事处应认真听取，并落实到具体的改造计划中。”

除居民意见难以统一外，改造资金筹集困难、改造牵涉单位众多也是多地面临的主要问题。

老旧小区改造市场前景广阔，被业内视为新的万亿元蓝海。《意见》中也明确，鼓励社会资本参与是解决资金问题的一项重点任务。

住房和城乡建设部有关负责人在解读《意见》时表示，在老旧小区改造中，要合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，同时要落实税费减免政策，提升居民改造意愿。

杨勤法介绍：“对基础类的改造，可由政府资金重点支持；对完善类的改造，居委会可根据自愿原则向居民筹集，也可在征得本居住地区受益单位同意下向其筹集，特别是针对加装电梯，《意见》支持居民提取住房公积金用于该项改造，减少了居民直接出资的压力；对提升类的改造，可依据相关法律规定确定分摊费用。”

形成长效管理机制 共同维护改造成果

城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，对老旧小区的改造不能“一改了之”。

为此，《意见》要求，居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

“居民委员会、业主委员会、居民会议等自治组织应依据城市居民委员会组织法等相关法律法规的规定，依法积极行使自身职权。一方面基于小区的实际情况建立切实可行的设施管理维护方案，另一方面建立公平合理且具有可实施性的纠纷解决机制，以应对改造工程及后续可能产生的居民纠纷。从人和物两个层面保证小区改造的成果长期惠及居民，切实保障居民的居住权益。”杨勤法说。

在北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池看来，针对老旧小区普遍存在的居民收入不高、出资意愿低、硬件条件先天不足等问题，政府可以通过制定相应的法律法规将资金来源、居民出资比例，以及改造后的长效管理机制固化下来。比如，在北京市今年出台的《关于开展危旧楼改建试点工作的意见》中，就规定了改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体出资，对政府补贴、居民出资比例都有详细规定。通过引入社会资本、物业管理实现长效管理机制。

杨勤法表示，居民如果认为改造方案存在问题，则可以依据城市居民委员会组织法向居民委员会反映；如居民认为需要对小区进行改造，则可以向居民委员会反映，由居民委员会召集居民会议讨论并作出决定。这也符合《意见》要求各地建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造的精神。 （据《法治日报》）