电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。

物业纠纷 五花八门

“自从成立了业委会，小区就变了个样儿！”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松对记者说。谈起之前的日子，她皱起了眉头。“老物业公司内部出了问题，服务越来越糟糕。业主们对此不满意，便不交物业费，于是恶性循环就开始了。起初他们还提供部分服务，但到后来什么都不做了，也不退出。小区电梯和管道等设施设备老化、垃圾乱堆、治安问题随之而来。”

2016年8月，在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。业主们有了重选物业公司的机会。“现在小区里不仅有人清理垃圾、搞了绿化，还更换了老旧的公共设施，安装了电子监控。我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好！”陈寒松说。

实际上，并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是当前制约我国物业管理水平提升的短板之一。以北京市为例，数据显示，北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会。

专项维修资金怎么用？车位车库如何分？出现私拉电线、制造噪音、违规饲养动物和出租房屋、悬挂物脱落、高空抛物等情形谁来管？各种“操心事”“烦心事”困扰着广大群众。围绕物业费、物业服务合同的纠纷在日常生活中更是五花八门、屡见不鲜。

物业管理难，究竟为何？在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来，原因是多方面的。物业公司水平参差不齐、一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门“不作为”“乱作为”在某种程度上激化了矛盾，再加上业主与物业公司之间缺乏信任与有效沟通，相互猜疑在所难免。

北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中，对已成立的业主组织缺乏有效监督，业委会成员以权谋私的事例时有发生。

群众有呼 立法有应

群众有所呼，立法有所应。近期，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。

北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示，《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。

条例提到物业管理纳入社区治理体系。刘立华认为，这是最具特色的亮点。从加强社区治理入手，发挥党建引领作用，符合新时代要求。

没有业委会咋办？条例创造性地提出组建“物业管理委员会”。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立，目的是推动业委会的产生。“物管会的出现符合当前形势需要，有利于业主与物业公司之间的良性沟通，实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司总经理张永谦说。

为实现各方利益平衡，条例规定物业费实行市场调节价并适时调整。业主逾期拒不交纳物业费，物业服务人可依法提起诉讼或申请仲裁。法院可依法对拒不执行的业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

条例也对物业公司提出明确要求，增加了其违法成本。如物业服务人应如实公示、及时更新物业服务收费标准和方式，对电梯、消防设施加强巡查和养护，采取必要措施防止悬挂物脱落，对不文明行为进行劝止或报告等。物业服务人若被解聘拒不退出，自规定时间届满次日起每日罚1万元；若未优先满足业主出租车位车库，每个违法出租车位最高可罚1万元。

各地条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。

《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，并创设了民宿等住宿服务规范。

《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。

多方协作 抓好落实

法律的生命在于实施。

“落地的关键是以问题为导向，用解决问题倒逼落实。”刘立华认为，首先要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则性，需要有关部门及时出台相关配套措施，立法本意才能落到实处。

物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从业人员培训，保障其切实履行职责。同时，对落实不到位的部门和人员按规定督促、问责。”刘立华说，还要发挥行业协会和专业服务机构作用，借助各方力量共促物业管理水平提升。

物业纠纷多而杂，全走法律程序不现实。《北京市物业管理条例》提到要建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制。“这种机制及其良性运行是化解矛盾的有效方法。但从目前来看，这套机制参与解决小区物业纠纷还很不够。如何健全机制、加快运行是关键。”王丛虎说。

物业公司服务能力的提升及对物业公司的监管不可或缺。公司应集中精力提高服务水平、提升业主满意度。为有效考核监督物业公司，业内人士建议进一步量化物业服务指标，更新现行物业服务标准。

另外，对业主的宣传教育同样不容忽视。“有些业主法律意识淡薄、契约精神缺失，无故拖欠物业费，在小区随意乱为。”王丛虎认为，条例针对多种不文明行为规定了处罚措施。加强宣传教育、健全个人信用联合惩戒机制有助于减少上述行为的发生。 （据新华网）