浉河区五星街道河南路利君小区建成于20世纪90年代，属老旧小区，2001年至2017年因管理混乱两度被物业弃管，随后按照属地管理原则，由五星街道指派河南路社区居委会介入管理。河南路社区居委会依法介入后，对小区进行摸底调查，并召开业主大会选举业主委员会，但因参会人数达不到法定要求，选举未获成功。随即，河南路社区居委会查找相关法规，再次召开居民大会，选举楼栋代表组成临时小区物业管委会，和社区居委会成员联合组成小区物业管理办公室，代替物业公司对小区进行基础性管理。

依法介入

2018年10月《河南省物业管理条例》修改后，河南路社区因势利导，立即组织利君小区全体业主进行业主大会选举，并就小区管理模式、小区消防通道及车位建设改造工作进行投票表决。大会成功选举出新一届业主委员会，业委会经表决成立了利君小区物业管理办公室，并由该办行使物业管理职能，由已退休、热心肠的业委会副主任孙强同志担任物业办主任负责小区日常管理工作。

创新模式

新一届业主委员会成立后，河南路社区居委会立即将管理权移交给业委会，并安排网格长对小区日常管理进行监督指导。新业委会成立后对小区消防通道改造及停车位建设工作进行研究，并设计出方案进行公示，也报社区居委会进行了备案。

公示期满后大多数居民没有提出异议，小区业委会随后进行了公开招标，由中标方对小区进行改造。为了筹集改造资金，小区业委会实行建设前先集资者以5000元拥有车位10年使用权的方式，筹集资金30多万元。

焕然一新

2018年年底，利君小区改造工程正式拉开序幕，对小区墙体进行了重新粉刷，道路进行了扩宽，铺设了柏油，清除了菜园，安装了路灯，增设了监控设备，建设了电动车车棚，规划了车位并安装了门禁系统。2019年3月，小区整体改造工作基本完成，使小区得到了翻天覆地的变化：环境整洁、停车有序、绿化合理、全区监控、管理到位。

“世上无难事，只怕有心人。”五星街道通过对老旧且无人管理的利君小区的成功改造和创新管理模式，不难得出以下几点结论：

政府引导，居民自我管理

小区出现问题时，在过渡期鼓励居民进行自我管理，由居民选出楼栋代表组成小区物业管理委员会，在社区居委会监督下进行管理，从小区热心居民中发现有威信和公心的热心居民，鼓励其积极参与管理，避免了“乱”。时机成熟时，动员这些公信力强的居民进行竞选，依法选出业主委员会。最后，成立物业管理办公室行使物业管理职责，对小区进行成本性收费，并由居委会监督物业管理办公室定期将收支情况进行公示，让小区业主放心自觉交费。

工作透明，各项事务公开

小区物管委运作之初，首先为小区居民着想，规划设计改造消防通道和车位建设方案，第一时间向小区居民公示征求意见，对工程实行公开招标，在居委会的监督下进行议标。施工过程中接受居民全程监督。

自筹资金，自我改造完善

小区的管理运行离不开资金，在小区年代久远、设计缺陷、车辆无处停放情况下，先规划设计停车位，以每个停车位10年使用权5000元的价格进行公开集资，用先交钱先选车位的方式进行公开出让，筹集到了改造工程的启动资金。后续，未在建设前认筹的车位按照市场定价的方式按年出租，保障了改造资金的连续性。

刘文强 张 科