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首席记者 杨长喜
本月初，市四届人大第十九次常委会召开。会议的其中一项议程，就是听取和审议市政府关于全市物业管理工作情况的报告。而在本次常委会议之前，市人大常委会已经组织部分市人大常委会委员对该问题进行调研。调研发现，我市的物业管理工作在不断发展壮大，物业管理质量正逐步提高。同时，物业管理工作总体上也存在一定的问题，停车位纠纷、物业费纠纷等问题暴露出来的物业管理问题，需要社会各方面的共同努力。
10多年时间我市物业企业 发展到332家
我市的物业管理从2000年左右开始起步。市房产管理中心主任张志杰介绍说，经过10多年的发展，尤其是近年来的发展，我市物业管理行业发展迅速，服务类型日益多元，物业服务为改善小区人居环境、提供就业机会、推动社区建设方面所做的贡献越来越大。物业管理已成为我市现代化城市管理和房地产经营管理的组成部分和第三产业新的增长点。
据统计，截至目前，全市物业服务企业已经发展到332家，平均每年增加40余家，从业人员4100多人。在这332家企业中，具备二级资质的企业10家，三级资质企业123家，暂定三级资质企业199家。
随着物业服务企业的增加，物业管理的规模面积也在增加。目前，全市物业服务企业管理房屋面积达到了1788万平方米，企业户均管理面积5.4万平方米。目前，全市共获得省、市级物业管理优秀住宅小区73个，其中，省级19个，市级54个。
物业服务的领域也在拓展。目前，物业服务项目已经由单纯的新建商品房项目逐渐发展到党政机关、写字楼、部队后勤等多种多样的物业类型，包括从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合型建筑等，形成了综合的物业管理体系。
与此同时，也有一部分单位家属院、农民安置房性质的住宅小区、保障性住房、破产企业的老旧小区一般聘请临时人员进行简单管理，一些小产权房群则没有实施物业管理。
问题突出 制约物业服务发展
针对物业公司的服务满意度，记者随机采访了身边的市民，但大体上对物业公司比较满意，多多少少都能挑出些毛病。
摆在第一位的是物业纠纷。追其根源，首先的是开发建设遗留问题。张志杰说，“监管不分”“建管交接”没有有效的制约机制，造成一些开发项目在规划、设计、施工阶段的质量、服务承诺和问题转嫁到物业服务企业。除了这些问题，建筑权属不清，公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地面停车位、会所、配套用房等设施的归属不清，以及地下停车位只售不租且强制销售。
纠纷的另外一个焦点是物业费收取问题。据统计，市区200多个物业小区中，物业服务费收缴率普遍偏低，80%的小区收缴率低于75%，只有10%的小区收缴率在95%以上。收费难也造成“收费困难→亏损严重→资金短缺→管理不到位→居民意见大→收费更加困难→小区物业服务瘫痪”的恶性循环。
收费难，其中一个原因是物业服务不规范。一些物业公司习惯上以管理者自居，服务意识差；有些企业低水平服务，高标准收费；有些企业错误认为物业管理就是看门、扫地，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质偏低；有些企业不经业主大会同意，擅自经营物业共用部位，私自将公共空间划为停车位对外出租出售；少数物业公司和从业人员与社会不良分子勾结，垄断小区沙子、水泥、防盗网、宽带接入等市场，强迫业主高价购买或制定消防，侵害业主合法权益。这些不规范也造成了更多的矛盾。
业主委员会成立率低也是很关键的一个问题。业主委员会有什么用呢？这是个由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。也就是说，它是广大业主的代言人。据不完全统计，我市近九成的物业管理区域没有召开业主大会，目前全市仅成立业主委员会41家。成立率低，业主委员会的作用自然也就难以发挥。
按照《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》规定，城区物业管理涉及房管、住建、环保、物价、公安、工商、规划、城管执法、街道办事处、社区居委会等机构和部门，但各相关部门并没有形成工作合力，对物业管理存在的问题缺乏相关的应急机制和有效管理措施，导致物业管理问题突出。
完善物业 还有很长的路要走
行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决，已有法律法规比较笼统，那么，物业管理出路到底在哪里呢？市四届人大常委会第十九次会议做出审议意见，就该问题提出，改善物业管理工作，要从创建全国文明城市、构建社会主义和谐社会的高度来认识物业管理工作，切实把这项工作纳入到辖区政府和相关部门的年度考核内容，建立健全“区级政府属地负责、街道办事处组织实施、社区居委会具体落实、房管部门监督指导、相关部门密切配合”的工作机制，充分发挥工作合力；要加强物业管理制度建设，相关部门要尽快制定和完善我市住宅小区物业管理的各项规章制度，围绕群众反映强烈的突出问题进行重点整治，对侵害业主利益的行为，相关职能部门要依法予以纠正和惩处；分类管理，逐步实现物业管理全覆盖，新建小区要坚定不移地实行市场化、专业化管理，老旧小区特别是弃管楼，要按照“分步实施、先易后难”的原则，鼓励各区积极开展综合整治和改造工作；要全面推进业主委员会建设和管理。
张志杰也表示，下一步将完善物业管理体制，严格物业行业监管，加大对物业管理企业的扶持力度，加强物业行业自律机制建设。
