“此房是我建，房价是我定，要想买此房，霸王合同签。”买上一套称心的商品房是很多人的愿望，但是在买卖房子过程中，有些房地产开发商常常在购房合同中故意设置“陷阱”，买房人一不小心就会上当吃亏。所谓购房合同中埋藏的“陷阱”，也就是我们通常所说的“霸王条款”。
那么，如何识别购房合同中的“霸王条款”呢？本报结合我市多家开发商的购房合同和购房协议样本，及多位市民的投诉，总结我市目前存在的一些购房合同方面的“陷阱”，帮助广大购房者少吃亏。
1、“先收后验”合理吗？
本报记者 卢小龙 杨 柳
前不久，一位在我市某中学任教的张先生向本报打来投诉电话，他在某楼盘购买的房子要交房了，开发商让他签字收房后才能去验房。他说，虽然当初购房合同上没有写明“先收房还是先验房”，但是新房相当于自己购买的大宗商品，为什么不能先看看质量，验后再收呢？
记者就此问题走访了多家小区发现，很多小区在交房中，开发商会要求业主要先收房，然后才能验房。但是业主在验房中发现问题，却得不到妥善解决。
“我之前提出要看看房屋质量，但是开发商竖持签了收房协议，才给钥匙，最终无奈签了字。满怀期待中，打开房门一看，心凉了，到处是裂缝。下雨时还漏雨。虽然经过交涉，开发商做了简单的维修，但是问题还是没有得到根本解决。想退房开发商又坚决不退。”张先生说。“整改不到位，我就不收房，这样不是更能保护我们业主权利吗?”张先生很苦恼。类似先收后验出现的业主与开发商的纷争屡见不鲜。
“先收房再验房是本末倒置吗?是霸王条约。”但是，在很多开发商眼中，这是行规。业内人士透露，有的开发商还会让业主缴纳公共维修基金和契税，或者产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙，验收房屋。主要负责交房的物业公司，为了能保证收到物业费，也会以交房为筹码，搭车要求“先收房交费再给钥匙验房”。
法律人士认为，先验房后缴费、签文件的收房程序是合理的正常程序。但是开发商采取先缴钱、签文件，再验房的收房顺序，使购房者处于了被动状态。先验后收是开发商履行基本义务必须做的事。“先收房再验房”的规定是明显的霸王条款，完全剥夺了购房者的知情权。
2、广告宣传莫轻信
本报记者 程云 张军锐
最近，有购房者向记者反映，某房地产开发公司在广告效果图及展示模型中均显示，该公司开发的一处住宅小区内将建设面积约4000多平方米的中心休闲区和绿地，并在宣传资料中作出了具体的说明和允诺，很多购房者因看中了小区内中心休闲区和绿地，选购了该开发商的商品房，但是楼盘建成后，一幢商品楼代替了开发商所宣传的中心休闲区和绿地。为此，向开发商提出了异议。
开发商的答复称，与购房者签订的商品房买卖合同中并没有约定建设中心休闲区，所以不构成违约。其中合同上的补充协议一项为：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。补充协议里将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。
实际上，这种趋势的出现也是不难理解的。首先，遵循《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，“诚实信用”是每一个交易的当事人应当信守的基本原则，既然已经作出了承诺，就应当实际履行，未能履行的一方必将受到法律的制裁。再者，依照《广告法》的有关规定，广告必须是真实、合法的，发布广告的广告主必须对广告的真实性负责，如果广告不真实对他人造成损害的，广告主须承担法律责任。房地产广告也是广告的一种，同样要遵守国家有关广告的法律规定。因此，开发商在作出虚假广告后理当承担法律责任。作为消费者，购房时要提前保存证据，多留意细节，提高鉴别能力，不要轻信那些含糊不清和不真实、不客观的广告，以免上当。
3、延迟收房，物业费谁交？
本报记者 程云 邹乐
市民王先生在一小区购房后，因家中有事未及时收房，没有去办理相关的收房手续，也一直未拿到房屋钥匙。半年之后王先生去收房时，小区物业按通知交房时间收取物业费，也就是说，王先生要多缴纳半年的物业费。物业给出的理由是在与王先生签订的购房合同上已经明确约定，通知交房后未及时收房的，视为已交房，由此产生的费用由王先生承担。王先生同时反映，小区物业费用过高不合理，也是未收房的原因之一。
王先生购买的是商品房，按照有关规定，新建房屋未交付前或者业主委员会未成立前的物业管理属于前期物业。同时，记者就物业缴费问题咨询了市房管局物业管理科和市物价管理办公室房产科。
物管科工作人员告诉记者，如果已经通知收房了，因业主个人原因未收房物业费由个人承担；因房子质量问题或者开发商原因未收房，物业费用由开发商承担。如果认为物业费用过高，可以向物价局反映，实行多退少补。工作人员告诉记者，在去年之前，物业收费一直有物价局的批文，但今年怎么处理的不清楚。
在物业费收取标准上，市物价局房产科工作人员向记者出示了国家发改委于2014年12月17日下发的《国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知》【2014】2755号，在文件的第六条非保障性住房物业服务条款中规定物业服务企业按照物业服务合同约定收取费用。条款中“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价”。记者询问其中的“前期物业管理服务收费”是否就是市房管局工作人员提及的前期物业收费，是否有政府指导价，该工作人员解释说此处的前期物业管理物业服务收费是针对保障性住房、房改房、老旧住宅小区，商品房购买不存在政府指导价，物业公司的服务价格在物价局没有备案，完全按业主与物业公司协商价格。按照这样，王先生如果事先有签合同，就需要按合同约定给付物业费。
