如今，“房贷”概念已经深入人心，家家户户且不说有没有房贷在身，但至少都曾试图想过走上贷款购房这条道路。如今，民间借贷盛行，个人投资理财行为日趋多样，大家日渐感觉“钱存在银行里就是浪费”，稍有理财头脑的人就会想：无论是商业贷款还是公积金贷款，房贷利率都低于投资理财利率，不妨把用于还款的钱进行投资。在房贷泛滥的今天，您是否了解我国的房贷历史？不妨跟随记者的文字，一起回顾下我国的房贷演变。
30年前，80后的父母们还在分房时代；22年前，中国第一笔个人住房贷款发放成功；8年前，房价增长率达到史上最高点；4年前，一部叫做《蜗居》的电视剧全国热播，仅用四天就创下收视新高。10多年间，从“不花一分钱”等福利分房，到全民习惯身负“巨债”贷款买房，网上甚至兴起了这样的流行语：晚买房一年，等于白干一年。楼市轮回仍在上演，你已经成为深陷其中的一环……
第一阶段：艰难的起步
1991年：住房信贷业务启动
1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始启动，各项住房信贷政策出台。22年前，也就是1991年，建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制订了职工住房抵押贷款管理办法。90年代开始，个人住房贷款业务开闸，随之而来的是几十年积攒下来的全社会购房热潮。
1997年：房贷业务迎发展契机房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走进普通百姓。
1998年，个人房贷业务正式推出
1998年，建行北京分行率先推出个人住房贷款业务，允许购房人首付三成、贷款10年。值得注意的是，这距离第一次住房体制改革会议已过去了整整10年。其他三大国有银行和商业银行也陆续进入住房贷款领域，银行间的竞争更加刺激了优惠，到2000年就出现首付二成、贷款30年的政策。
小结：
从存钱买房到借钱买房
那时候买房，二手房评估师很紧俏，因为只是预约评估就得1个星期，购房人还得自己支付评估费和保险（放心保）费，提交贷款申请后层层审核，批下贷款少说3个月。有的地方，经纪人把贷款材料装在信封中交给贷款员时，信封上都会画一个笑脸或一个哭脸，笑脸代表这单买卖不太着急，哭脸就代表买家着急，请帮忙加急办理。
第二阶段：腾飞中的隐患
2003年：近10年中，买房的最佳时期
直到2003年，按揭买房才被广泛接受。即便如此，买房人依然不习惯花明天的钱，极少有人贷满30年，算账时最关注的也不是每个月月供多少，而是总共欠了多少钱。然后，全家上下共同还款，一有钱就还，银行提前还款的政策也宽松，所以第一批贷款人中多数5年就解套了。可以说，2003年左右是我国最近10年买房的最佳时期。房价低，政策好，走势佳。
2006年年初：“房奴”一词折射出房贷重负
2006年，一组关注房贷族的艺术作品《包袱》引起关注：一名白领打扮的男子背负着巨大的房屋模型佝偻前行。由此，一个悲情的名词出现了——房奴。真正的“房奴”，是指月负债还款额超过月收入50%以上的家庭。这些人不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间享受生活。
2006年全年：全国房价涨势“离谱”
2006年，北京、深圳、广州等大城市房价涨幅领跑全国，每个月的同比涨幅均在10%左右。面对高昂的房价，普通人的“不买房运动”、“公开房地产成本”、“集资建房”纷纷登台。当时的银行房贷政策十分宽松，从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，甚至“一房两贷”、“循环贷”。
小结：出台以稳定房价为诉求的房地产调控
为应对房价过快上涨，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。房贷市场出现了爆炸式增长，房贷总量比前一年增长了四倍。不仅如此，各家银行推出“气球贷”、“转按揭”等竞争手法。
第三阶段：亢奋之后的调控
2008年：上半年低迷，下半年亢奋
2008年是戏剧性的一年。年初货币政策“从紧”，下半年随着世界金融危机的影响扩大，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。
2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋。那时候银行对于办理个人住房商业贷款只要一周就能下款。
2010年：房价涨得刹不住闸
2010年第一季度，房价持续攀高。
这一波汹涌的涨势直接导致了2010年被称为“史上最严厉的调控政策”的出台：二套房贷首付5成的政策落地，退房增加。二手房交易中，2成以上购房者要求退房。也有一小部分人在签订交易合同后，因补不齐新增的一成首付而被迫违约。在接下来出台的二套房认定标准和三套房停贷后，进一步扩大了贷款受阻人群的范围。
小结：风险加剧，利率波动加速
进入2011年，楼市风险也开始显现。同时，因为房贷利率低而“不赚钱”，银行开始全面收缩房贷业务，短短半年时间，首套房利率经历了“七折－八五折－完全取消”的大转弯。同时，年内三次加息，贷款100万元，一年要多还5000多元。
第四阶段：调控与高房价的博弈
2012年：“欲扬先抑”的一年
一季度的市场冷淡，二季度市场回暖，三季度市场出现新高，四季度暖冬态势尽显。由此，部分银行开始恢复八五折优惠。不少年轻人咸叹：“婚房越来越遥不可及了。”贷款利率又开始松动。房贷的门槛却不再好迈。随着国家对楼市的严厉调控，炒房投机客已经难以从银行分得房贷“空手套白狼”，刚需购房者和首套置业者才是房贷主力军。
2012年：首批房贷迎来清款大限
在2012年，首批房贷迎来清款大限，首批房奴进入无债一身轻的状态。10年间，房价已经翻了几番。从年龄来分，第一代贷款购房者以70后为主，他们正好赶上了商业房贷的兴起，不过他们中也有悲催的人，早年因为种种原因买不起房，最后和80后一起忍受高房价的摧残。
中国真正意义上的房奴主要集中在80后这一代，他们中运气好的赶在了2009年至2010年房地产暴涨之前入市，房子总价不高。运气差的集中在随后两年买房，房价高企，几乎要用70%的收入偿还贷款，成为典型的房奴。
（据《济宁晚报》）
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惊人的月供
在此过程中，人们对房贷的态度也在发生转变。2003年在北京购置一套90平方米的住房平均只需约40.5万元，贷款20万到30万元，月供仅需1400元左右。而今天，贷款买房者月供超过万元已经十分普遍。人们对住房贷款的渴望却更加强烈。随着调控政策一轮又一轮地推出，个人住房按揭贷款不断收紧。人们担心的不再是是否还得起月供，而是能否从银行贷到足够的资金。
总结：10年间，房贷也有功有过
过去的10多年间，房贷也有功有过。银行信贷帮助一部分人实现了买房梦，同时，也对房价的上涨起到了重要的助推作用，反过来击碎了不少老百姓的住房梦。
房价上涨进一步刺激购房需求、绑架住房贷款信用，造成进一步的信用失控，如此往复，最终造成当前这种房价既不敢涨、也不敢跌的两难局面。通过出台收紧房贷的政策来抑制房价的过快上涨。政策初衷向好，但实际效果还取决于政策的落实、具体操作环节和执行力度，还有待进一步观察。
