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案情:2010年5月7日，家辉公司为张、李夫妇二人提供了居间服务，带他们看了某小区一套房屋，并签订了看房协议。约定，如二人购买该房必须通过我公司，不得私下交易或通过其他公司进行买卖，若违反约定，须支付房款总价3％的违约金。张、李看房后感到满意，在公司安排下，曾两次与房屋出售方见面洽谈，后张、李私下与房主签订了合同。公司因为所购房屋做广告宣传等花费了1500余元。现家辉公司要求张、李支付违约金。
律师说法
家辉公司依据的《看房协议》所涉及的房屋信息，系通过此前互联网络公开的房源信息，对于是否进行该房屋的交易、是否选择家辉公司作为交易的中介机构，张、李夫妇二人作为消费者，依法享有自主选择服务的权利，对于此权利，中介公司无权进行干涉，中介公司拟定的《看房协议》的内容，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，应属无效。中介公司依据该协议要求二人支付违约金的请求，得不到支持。在二手房交易过程中，买卖双方的公民个人，房地产经纪机构在交易信息、交易资源、交易经验、交易技巧等方面具有相当大的优势； 若放任房地产经纪机构滥用这一优势，势必损害广大消费者的合法权益。
案情：张某与妻子范某共同共有一套房产，于2010年3月份与李某签订房屋买卖协议，将房产卖与李某，未办理过户手续，且未经过张某妻子范某的同意。2010年5月份，张某又与陈某签订房屋买卖协议，将房产卖与陈某，且办理了房屋过户手续，而且在此次房产买卖过程中，范某是同意处分房产的，且在房屋买卖协议中签字。后李某得知张某“一房二卖”，起诉至法院，要求张某继续履行协议，将房屋过户到自己的名下，问张某的诉求能否得到支持？
分析：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。在该案件中，张某已经与陈某办理了房屋过户手续，该房产已经登记在陈某名下，物权已经发生转移。此时，李某要求张某继续履行协议内容，在法律上已经是不能履行。同时，张某处分房产，根据《婚姻法》及相关法律之规定，应经过妻子范某的同意，否则，处分行为无效。因此，李某要求张某继续履行协议是很难得到法院支持的，此种情况下，李某可以要求张某承担一定的缔约过失责任，赔偿因张某原因导致合同无效而给李某造成的损失。
案情:2011年，黄女士看中了一套某开发公司的精装修商品房，随后签订了购房合同。开发商交房的时候，黄女士发现广告中样板间的内容和实际交付的房屋不一样，黄女士遂找到开发商理论，要求开发商按照合同交房。
律师说法
黄女士可以要求开发商按样板间交房，因为合同当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。
商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假广告的误导，常出现“货不对板”现象，购房者得到的商品房与广告宣传的不一致。《商品房销售管理办法》规定：一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》 还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
(山商）
